Precios récord no cuentan toda la historia del mercado inmobiliario de Lehigh Valley

BETHLEHEM, Pa. – Melissa Mancia y su esposo sabían que estaban entrando en un mercado inmobiliario competitivo.

Habían hablado con familiares que habían comprado viviendas en la zona. Sabían que las viviendas que les gustaban podían recibir múltiples ofertas por encima del precio de venta solicitado. También sabían que podrían tener que hacer concesiones para conseguir una vivienda.

Aun así, la pareja terminó llevando $18,000 adicionales al cierre después de que la vivienda de Catasauqua que habían acordado comprar fuera tasada por debajo de su oferta.

“Es una locura”, dijo Mancia.

Su experiencia ofrece una mirada al mercado inmobiliario cada vez más complejo de Lehigh Valley, donde los precios de las viviendas continúan estableciendo récords, pero los compradores se están volviendo más selectivos respecto al lugar donde están dispuestos a gastar su dinero.

El precio medio de venta alcanzó los $389,500 en julio, según Greater Lehigh Valley Realtors, estableciendo un récord por segundo mes consecutivo. El precio medio aumentó 3.9% desde los $375,000 registrados en julio de 2025.

Pero el precio medio no cuenta toda la historia.

“No existe realmente un solo mercado en Lehigh Valley”, dijo Donna Sacco, agente de Coldwell Banker Hearthside y presidenta electa de Greater Lehigh Valley Realtors. “Creo que tenemos muchos micromercados”.

Los compradores buscan viviendas según el municipio, el distrito escolar, el rango de precios y el tipo de propiedad, dijo Sacco. Incluso el estado de una vivienda individual puede determinar cuánta atención recibe.

Jill Koch, agente con sede en Nazareth de Berkshire Hathaway HomeServices, dijo que las mismas fuerzas son particularmente evidentes en el área de Nazareth, donde el distrito escolar y la falta de inventario continúan impulsando la demanda.

“Nazareth siempre ha tenido mucha actividad”, dijo Koch. “Hay muchos factores, por supuesto, incluido el distrito escolar y la falta de inventario”.

Lehigh Valley sigue siendo un mercado favorable para los vendedores, pero Sacco dijo que los compradores se han vuelto mucho más informados y cautelosos.

“Ya no se quedan simplemente al margen esperando”, dijo. “Se han informado”.

“Jugamos el juego”

Mancia dijo que ella y su esposo comenzaron a buscar una vivienda a principios de mayo, motivados en gran medida por el costo de su alquiler.

Visitaron aproximadamente entre 10 y 12 viviendas en alrededor de un mes, incluidas propiedades en Easton y Bethlehem. Finalmente encontraron lo que buscaban en Catasauqua, a unos cinco minutos de donde habían estado viviendo.

La pareja había sido aprobada para un préstamo de hasta $400,000, cantidad que Mancia describió como su máximo. Finalmente compraron una vivienda por menos de esa cantidad.

Pero conseguir la vivienda requirió que aceptaran condiciones que sabían que podrían costarles más dinero.

“Cuando jugamos el juego, terminamos gastando más de $18,000 de lo que habíamos planeado porque incluimos una contingencia de tasación”, dijo Mancia.

“Entonces, el banco tasó la vivienda por un valor menor, y sabíamos que si había una diferencia, tendríamos que cubrirla”, dijo. “Así que fueron $18,000 adicionales”.

La pareja también renunció a la inspección.

Mancia dijo que habían discutido esa posibilidad después de presentar su primera oferta por otra vivienda. Hablaron con familiares e intentaron comprender los riesgos.

“Simplemente hay que estar muy informado y ser muy cauteloso”, dijo. “Si no se va a hacer, entonces hay que conseguir a alguien que revise la vivienda con uno durante la visita, o simplemente saber qué aspectos revisar en cuanto al estado de la vivienda”.

Sacco dijo que no recomendaría que los compradores renuncien a una inspección de la vivienda.

“No me preocupa lo que puedo ver. Me preocupa lo que no puedo ver”, dijo.

Koch dijo que está viendo a compradores enfrentar decisiones similares en el área de Nazareth, incluidas ofertas que renuncian a contingencias o aceptan cubrir una diferencia entre el precio de compra y el valor tasado de una vivienda.

“Hace un par de años, nunca les habría hablado de comprarla utilizando una diferencia de tasación o de renunciar a las inspecciones”, dijo Koch.

Dijo que todavía no aconseja a los compradores renunciar a las inspecciones. Sin embargo, si un comprador decide hacerlo en una situación competitiva, recomienda tomar otras medidas para conocer mejor la propiedad, como llevar a un familiar con conocimientos sobre el tema o a un contratista a una segunda visita.

Mancia dijo que la pareja sí decidió retirarse de algunas viviendas durante su búsqueda.

Una de ellas era una propiedad renovada en Bethlehem que, según dijo, no parecía ofrecer una buena relación entre precio y valor.

La vivienda también había vuelto a ser puesta en venta y había permanecido en el mercado, dijo.

Para Mancia, la experiencia reforzó la importancia de comprender el mercado antes de comenzar a buscar una vivienda.

“Les diría a los compradores promedio que intenten obtener información sobre cómo está el mercado cuando vayan a comprar, para que no entren completamente a ciegas”, dijo. “Simplemente deben saber en qué se están metiendo”.

Un mercado de micromercados

Los datos inmobiliarios más recientes muestran por qué Sacco dijo que la ubicación es tan importante.

Los condados de Lehigh y Northampton tenían aproximadamente 1.6 meses de inventario en julio, y las viviendas permanecían en el mercado un promedio de 17 días. El condado de Carbon tenía tres meses de inventario, y las viviendas allí permanecían en el mercado un promedio de 30 días.

Las diferencias pueden ser aún más marcadas de un municipio o distrito escolar a otro, dijo Sacco.

“Los distritos escolares realmente son factores determinantes”, dijo.

Los datos de julio mostraron una amplia divergencia en todo el Valle. Los precios promedio de venta aumentaron 19.9% en Nazareth y 14.4% en Southern Lehigh, pero disminuyeron 12.6% en Catasauqua y 7.4% en Northern Lehigh.

Koch dijo que el área de Nazareth ha seguido atrayendo una fuerte demanda porque los compradores compiten por un número limitado de viviendas, particularmente entre familias que tienen una conexión específica con el distrito.

“Ha habido tanta demanda por parte de los compradores, y eso está impulsando significativamente el precio medio de venta”, dijo Koch.

Dijo que algunos compradores están quedando fuera de los vecindarios donde han vivido durante años debido a los precios, mientras que otros están ampliando sus búsquedas a la vez que intentan encontrar una vivienda que puedan pagar.

Mancia dijo que el distrito escolar fue uno de los factores que hicieron atractiva para su familia la vivienda en el área de Catasauqua.

La pareja había estado buscando en varias áreas, pero el distrito específico era lo suficientemente importante como para influir en cuánto estaban dispuestos a ceder en otros aspectos de la negociación.

“Si era el área correcta, el distrito escolar correcto y estaba cerca de donde estamos, entonces estaríamos dispuestos a aceptar las contingencias adicionales”, dijo Mancia.

Koch dijo que los distritos escolares pueden ser importantes por razones que van más allá de las escuelas. Algunos compradores quieren permanecer cerca de sus padres u otros familiares que puedan ayudar con el cuidado de los hijos, por ejemplo.

Recientemente tuvo cuatro ofertas por una propiedad en Bushkill Township, dentro de Nazareth Area School District. Koch dijo que dos de los compradores que no obtuvieron la vivienda querían específicamente estar en ese distrito.

“Hay historias detrás de cada venta, por supuesto”, dijo Koch. “Especialmente esos primeros compradores, ellos quieren estar allí. Primero compiten con compradores que pagan en efectivo y, además, los compradores están quedando fuera de los vecindarios donde han vivido durante años debido a los precios”.

Sacco dijo que las mismas fuerzas están ayudando a crear zonas de intensa competencia en toda la región.

Una vivienda en la ubicación correcta, en buenas condiciones y con un precio adecuado todavía puede recibir múltiples ofertas.

Pero los vendedores no deben asumir que un precio medio récord significa que automáticamente pueden obtener ese precio por su propiedad.

“Los precios récord son excelentes, pero la verdadera historia aquí sigue siendo la falta de inventario”, dijo Sacco.

Había 870 viviendas disponibles para la venta en julio, 4.8% menos que un año antes. Las nuevas propiedades puestas en venta aumentaron 3.4%, hasta 832, pero la oferta sigue siendo limitada.

Las ventas pendientes aumentaron 8.1%, hasta 642, mientras que las ventas cerradas disminuyeron 0.8%, hasta 693. Las viviendas se vendieron en un promedio de solo 17 días, y los vendedores recibieron un promedio del 101.4% del precio de venta anunciado.

Los compradores están ampliando sus búsquedas

La falta de inventario también está cambiando los lugares donde los compradores están dispuestos a buscar.

Sacco dijo que está viendo a compradores que antes querían permanecer en Lehigh Valley ampliar sus búsquedas hacia los Poconos y otras áreas a aproximadamente una hora de distancia en automóvil.

Koch está viendo una presión similar entre los compradores que quieren permanecer en determinados distritos escolares, pero descubren que la competencia los obliga a aumentar sus presupuestos.

“Si dicen: ‘Oh, su máximo es $550,000’, ahora dicen: ‘Está bien, llegaremos a $575,000’”, dijo Koch. “No quieren hacerlo, pero no hay nada más disponible”.

Esos compradores podrían encontrar menos competencia si buscan fuera de las áreas que atraen la mayor demanda.

“Creo que quizás haya menos competencia”, dijo Sacco. “El mercado de Lehigh Valley es muy fuerte y muy competitivo, pero los compradores simplemente se han vuelto más selectivos”.

Esa selectividad también se está reflejando en las negociaciones.

Sacco dijo que está viendo que las inspecciones de viviendas están volviendo a utilizarse después de haberse vuelto mucho menos comunes durante el período más competitivo del mercado.

“Por primera vez en seis años, tengo un agente. Algunos de mis agentes nuevos nunca han tenido que negociar una inspección de vivienda porque desaparecieron”, dijo.

Dijo que le alegraba que las inspecciones estuvieran regresando.

“Esta es una compra importante, y ciertamente no quiero que ninguno de mis compradores compre una casa sin una inspección”, dijo Sacco.

Koch dijo que los compradores también están utilizando otras estrategias para hacer que sus ofertas sean más competitivas, incluidas las cláusulas de escalamiento, que les permiten aumentar automáticamente su oferta hasta un límite predeterminado si otro comprador presenta una oferta más alta.

Dijo que los compradores también pueden considerar entregar un depósito de garantía mayor cuando se sientan cómodos haciéndolo.

La presión de la asequibilidad

Para algunos compradores, como Mancia, el costo del alquiler se está convirtiendo en otra razón para considerar ser propietarios de una vivienda.

Sacco dijo que está escuchando preocupaciones sobre el costo de los apartamentos mientras los compradores también intentan ahorrar suficiente dinero para el pago inicial.

“Simplemente desearía que hubiera más viviendas asequibles”, dijo. “Miro a mis padres y ahora miro a mis hijos. ¿Cómo van a pagar ese tipo de alquiler y, además, el pago inicial de una casa y todo lo demás?”

Koch dijo que también ha visto que los costos de alquiler llevan a las personas a considerar la compra de una vivienda.

Dijo que los alquileres aumentaron después de la migración hacia la región durante la pandemia de COVID-19, mientras que algunos propietarios también han endurecido sus requisitos para los posibles inquilinos.

“He visto a muchos propietarios que alquilan. Quieren ver una puntuación de crédito de 700. No quieren mascotas, no quieren fumadores, ya saben”, dijo Koch. “Es difícil. Es realmente difícil”.

La familia Mancia finalmente decidió comprar, en parte debido al costo de su alquiler.

Las tasas hipotecarias fueron un factor a considerar, pero dijo que no determinaron cuándo ni dónde compró la pareja.

Habían visto aumentar las tasas y no esperaban que bajaran significativamente, por lo que decidieron seguir adelante.

El proceso avanzó más rápido de lo que Mancia esperaba.

“Pensé que tomaría mucho más tiempo”, dijo, particularmente en lo relacionado con el papeleo necesario para comprar una vivienda.

La búsqueda de la pareja duró solo alrededor de un mes.

Mancia dijo que eso se debió en parte a la suerte, pero que la preparación también fue importante.

“Si no hubiera sabido en qué me estaba metiendo, creo que habría tenido muchas más dificultades”, dijo. “Mentalmente, habría sido mucho peor”.

Sacco dijo que los compradores deben concentrarse en comprender cuánto pueden pagar en lugar de intentar predecir hacia dónde se dirigirán las tasas hipotecarias o los precios de las viviendas.

En cuanto a si el precio medio de la región superará los $400,000, no está dispuesta a hacer esa predicción.

“No lo sé. Quiero decir, cuando entré en el negocio, el precio promedio de venta en 1999 era de unos $110,000”, dijo Sacco.

El mercado ha cambiado drásticamente desde entonces, dijo, pero nadie sabe dónde está el límite.

“No puedo predecirlo”, dijo Sacco. “¿Aumentará su valor? No lo sé. Quiero decir, ¿hay un límite? No lo sé. ¿Quién sabe? Nadie lo sabe”.

Por ahora, el problema fundamental sigue siendo el mismo: no hay suficientes viviendas disponibles para la cantidad de compradores que están buscando.

“Mientras tengamos esa demanda y sigamos teniendo muchos compradores compitiendo por pocas viviendas, continuaremos viendo esta presión en todo Lehigh Valley”, dijo Sacco.